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すむたすは9月24日、次期DXなど事業戦略の説明をはじめ、不動産業界初の新サービス「ウレタ」に関する発表会を開催した。

ウレタは、マンション売却の希望者に対して、「高く売却する」仲介価格と「すぐ確実に売却する」買取価格をAIにより同時算出・提示し、売却価格を知ってから不動産会社を選べるようにするという不動産テックサービス。マンション売却希望者は、仲介会社に相談し多少時間がかかっても高く売却するか、オンラインで最短2日で売却するか選べる。

同サービスの提供開始時点より、仲介会社50社以上がすでに参画しており、2021年3月末までに首都圏1都3県を対象に広げ、2022年3月末までに参画企業300社、売却成約件数600件を目指す。

国内外の不動産市場トレンド

発表会では、代表取締役 角高広氏が登壇。国内外の不動産トレンドとして、先行する米国不動産企業によるコロナ禍にまつわる取り組みを解説した。米不動産テック企業のRedfinによると、米都市部の不動産売買件数データは4月以降急激に減少したものの、5月下旬には底を打ち、その後は急回復を見せているという。徐々に経済が再開しつつあることに加えて、30年固定の住宅ローン金利が1971年以来史上最低の低金利を更新しており、ローン申請のしやすさが物件購入の追い風になっているとした。このほか、テレワーク（リモートワーク）を前提とした郊外物件への住み替えが増加する一方、サンフランシスコの家賃が過去最高の下落幅を見せているという。

角高広氏は、コロナ禍で人気が高まっているサービスとして、オンラインでのVR内見サービスやバーチャルオフィスなどを紹介しつつ、米不動産テック分野では、コロナ禍と関わりなく「iBuyer」（アイバイヤー）と「iFunder」（アイファンダー）に対する注目・トレンドが存在する点を指摘。iBuyerは、仲介会社を介さず、価格査定アルゴリズムを活用しオンライン上で直接不動産を買い取り再販するモデル。iFunderは、従来の住宅ローンの形式にとらわれず物件購入希望者に資金を提供する企業の総称。日本の場合すむたすがiBuyerにあたり、iFunderに該当する企業は日本には存在しないという。

国内不動産市場のトレンドも、コロナ禍にからむ動向は米国と同様という。4月から5月にかけて大きな落ち込みがあったものの、6月以降回復傾向にあるとした。新たな需要が起こっているわけではなく、これまで抑制されていたニーズが戻りつつあるとした。

すむたすが展開する、テクノロジーを活用した次世代の買取再販事業

すむたすは、「住まいの理想的な選択ができる社会へ」をミッションに掲げ、テクノロジーを活用した次世代の買取再販事業を展開。売りたい方向けにAI査定により最短1時間で実取引価格を査定する「すむたす買取」、また買いたい方向けのリノベマンション販売プラットフォーム「すむたす直販」を展開。すむたすは現在、不動産の中古流通市場のうち、中古マンションの買取再販セグメントを対象に、首都圏で事業を実施しており、角高広氏は将来一戸建てや首都圏以外にも拡大したいと明かした。

角高広氏によると、これまでの買取再販では、売主から買主に物件が渡るまでに複数の仲介会社が存在し、仲介手数料が12％＋24万円程度かかっているという。

この仲介手数料を売主から買主に還元できないかと考えたものが、すむたすになるとした。すむたすは手数料を設定しておらず、仲介会社を介さず直接売買することで、売主は仲介手数料の分だけ高く売れ、あるいは買主は安く買える仕組みを採用しているという。

すむたすは、売主・買主の売買価格、リノベーション費用などによる価格差分で利益を出しているそうだ。

不動産流通（中古売買）領域、「仲介企業を介した売却」のDXを実現する「ウレタ」

また、人生100年計画時代に突入し、ひとつの家に住み続けるという価値観が変化している一方、不動産流通（中古売買）領域におけるDXは遅れており、角高広氏はその改善が急務とした。

すむたすは、不動産の直接売却において「すむたす買取」、直接購入では「すむたす直販」を展開済みで、仲介企業を介した購入ではすでに数多くの企業が存在しており、DXが最も進んでいると説明。同社がこの領域に進出することはないとした。

不動産流通領域においては、とりわけ仲介企業を介した売却はすべてのやり取りが対面や電話・FAXになっており、DXの観点では最も遅れていると指摘。すむたすは、これを解決し業界に貢献するものとして「ウレタ」を発表した。

ウレタでは、売却希望者が、マンションの売却価格を知ってから依頼先を選択できるようにしており、これは日本初・業界初という。また、高く売りたい場合の価格とは別途、早く売りたい場合の価格も提示しており、両方の価格をオンラインで知ってから選べる点も初の仕組みとなっているとした。

現状の不動産業界は、ただでさえ売却に踏み切るまでに時間がかかる上に、単に価格を知りたいだけでも不動会社とのやり取りが発生してしまっているという。不動産会社にとっても、価格を知りたいだけの顧客に時間をかけて査定を行うこと、ひとりの顧客に何度も電話やメールを行うことなどが負担となっている。

一方ウレタでは、マンションの売却希望者がアプリ上で物件情報を入力すると、査定結果として最短1時間で実際に売れる適正価格が表示される。「価格を知ってから、そもそも売るかどうかを考える」、「価格を知ってから、好ましい特徴の企業を選ぶ」を可能としている。

さらに、マンションの売却希望者は、査定時に個人情報を入力する必要はなく、物件情報に関してウレタのAIと不動産専門家が査定を行う。仲介企業に連絡などを行わないため、マンションの売却希望者に対して営業なども一切行われない。ストレスなく安心して売却価格を確認できるという。

売却価格の確認後は、売却希望者の売却方針にあった最適な不動産会社をじっくり検討可能。

不動産の一括査定サイトと近いものの、ウレタでは、物件エリアに詳しい地元密着型企業を厳選し掲載しており、大手・中堅企業の掲載は避けているという。すでにベータ版として23区全域＋αでサービスを提供しており、地域一番点を中心に50社を掲載し、掲載エリアを順次拡大中だ。

ウレタの収益モデルとしては、不動産会社からの掲載費用を得る形にしている。また、「すぐに売りたい場合の価格」はすむたすがトップに掲載されるため、ここで売却された場合は、すむたすの買取再販業モデルの利益を得られる。

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不動産テックのスタートアップであるすむたすは8月22日、売り主からマンションを直接購入できる「すむたす直販」のサービスを開始した。

マンションの購入を売却を希望する再販業者と購入を希望するユーザーが、それぞれ仲介手数料なしで中古マンションを売買できるというサービス。中古マンションを購入する際、買い主は売り主と専属媒介契約もしくは一般媒介契約を結んだ不動産業者から購入することが多く、成約時にはマンション販売価格の3%程度を支払う必要がある。つまり、3000万円の物件の場合、実際に購入する際は約3100万円＋登記費用などがかかるわけだ。

すむたす直販では、首都圏エリアを中心に8月22日現在で106件の中古マンションが揃っている。物件の所有者は、すむたすのほか、グローバルベイスやホームネットといった大手不動産買取再販会社で、9割は大手不動産買取再販会社の物件となる。同社によると2019年末までに、掲載物件を3倍の300件に、参画企業数を30社に、マッチング（内見問い合わせ）を60件という目標を目指すとのこと。将来的には中古マンションだけでなく、戸建てや土地などの対応不動産も増やす計画だ。

同社は、すむたす直販のサービス単体でのマネタイズは考えておらず、将来的にも買い主や売り主である不動産買取再販会社から手数料を取ることはないとのこと。このサービスを自社物件売買の活発化に繋げるのが狙いで、年間で20件ほどの自社物件を販売することを目指す。なお売り主として個人は想定しておらず、買取再販会社を中心とした法人を対象とする。

現在のところ買取不動産は、仲介が必要な一般的な中古不動産とまとめて大手仲介会社の物件情報サイトに掲載されており、買取不動産だけを一覧できるサービスは存在しないとのこと。一方、市場に流通している中古マンションの20%強が買取再販不動産であり、すむたすが仲介手数料がすべて無料の買取再販不動産のポータルを開設することで、これらの不動産の一覧性と認知度を上げる狙いもある。

すむたすは2018年10月に「すむたす買取」というサービスを開始。一般的に中古マンションは、売り主が仲介会社に売却を委託して買い主を探してもらう媒介契約を結び、売り主は仲介会社が査定した売却金額を基に実際の売値を決めて売り出すという流れだ。すむたすは中古マンション専門の買い取り業者として、不動産売買データベースであるREINS上の売買情報に加え、過去30年ぶんの首都圏の不動産取引のデータベース、独自のアルゴリズムを駆使して査定金額を最短1時間で算出する。

そして実際に売却を依頼されると最短で2日後には指定した銀行口座に現金が振り込まれるというのがすむたす買取のサービスだ。同社は、買い取り価格と販売価格の差額を利益としてマネタイズする。前述のグローバルベイスなどは買取不動産の配管までをフルリノベーションすることで1000万円以上の付加価値を付けて販売しているが、すむたすがリノベーションするのは壁と床と天井程度。同社は付加価値を上げることよりも物件の回転率を重視しており、平均190日ほどかかる買取再販不動産の売却期間を半分に圧縮し、所有物件を高回転で買取・売却するビジネスモデルを採っている。

AIを活用した中古マンションのオンライン買取サービス「すむたす買取」を提供するすむたすは3月25日、不動産仲介会社向けの新サービスとして「すむたす買取エージェント」の無料提供を開始した。本サービスの公開により、不動産売却の新たな手段を提供していくとのこと。

中古不動産の売却には通常、内見対応や価格交渉、購入者の与信調査などの業務が必要となるため、売り出しから価格決定まで1～2週間、売れるまでに3カ月から半年程度かかるのが一般的だと言われている。すむたす買取は、自社開発の価格査定アルゴリズムを活用することで、基本的なマンション情報のみから買取価格を自動算出。買取査定に最短1時間、売買契約後の入金まで最短2日を実現するオンライン買取サービス。同社によると、これまでの累計価格査定額は400億円を超えているとのこと。

すむたす買取エージェントは、すむたす買取のコアとなる技術を用いた仲介会社向けのSaaS。仲介会社が買取査定から契約までを迅速に処理できる環境を提供する。

同社によると、不動産は高額なので売り主は身近な仲介会社に相談したいというニーズがあることから、仲介会社向けのサービスを無料提供するに至ったとのこと。すむたす買取エージェントは2月にβ版をリリース。EQONが運営する不動産エージェント検索サービス「EGENT」（イージェント）経由で、複数の仲介会社で試験導入されていた。その中の1社であるセンチュリー21イズミ東京で、β版サービス導入から2週間で物件の買取が成功したそうだ。すむたす買取エージェントの利用条件は、首都圏で事業展開している不動産仲介会社。実際には、事前審査のあとに利用可能となる。

なお同社は2018年12月に、既存の投資家である500 Startups Japanのほか、新たにGunosy Capital、SMBCベンチャーキャピタル、STAUT、個人投資家1名から、サービス開発体制の強化などを目的とした資金調達を実施していた（金額は非公開）。

TechCrunch（TC）では今回のすむたす買取エージェントの提供と、2018年12月の資金調達についてすむたす代表の角 高広氏に話を聞いた。

TC：既存の「すむたす買取」のコア部分を具体的に教えてください。「すむたす買取」と「すむたす買取 AGENT」との機能差が知りたいです。
すむたす：「すむたす買取」のコア部分は2点あります。1つ目は、基本的な物件情報項目からAIにより中古不動産の買取価格を最短1時間で算出すること。2つ目は、すむたすが直接買取を行うことで、最短2日で売買契約と現金化ができること。今回発表した「すむたす買取エージェント」は仲介会社向けのサービスとなるため、上記に加えさらに2つの機能を備えています。1つ目が、基本情報項目入力の際に仲介会社が事前に持っている情報を聞いてAI算出の際に参照すること。2つ目が、仲介会社が顧客からの過去の査定依頼一覧を確認・管理できることです。

TC：「すむたす買取AGENT」での物件の現地確認は誰が担当するのでしょうか。
すむたす：AIでの査定後、すむたすのスタッフが確認します。

TC：B向けのサービス提供開始後、既存の「すむたす買取」のサービスは続けられるのでしょうか？どちらを主力事業にするのでしょうか？
すむたす：B向けサービス提供は、買取チャネルの間口を広げることを目的としており、あくまでもC向けサービス「すむたす買取」を主力事業として注力していきます。買取チャネルの間口を広げるという部分を補足すると、現在「すむたす買取」ではウェブ広告経由でユーザーと接点を持ってサービスを提供しています。オンライン経由のユーザー層は、転勤などで住み替えを希望する「ポジティブな理由」での早期売却希望が多くみられます。一方で、離婚や相続といった「ネガティブな理由」で早期売却を希望するユーザー層は、サイトには訪れず、不動産会社もしくは税理士や弁護士に直接相談をするケースが多いことがわかりました。そこで、まずは仲介会社向けに「すむたす買取エージェント」を提供して買取の間口を広げ、今後はさらなるB向けサービスとして税理士や弁護士といった士業向けのサービスの展開も検討しています。

TC：「すむたす買取 AGENT」を導入予定の企業を教えてください。
すむたす：個別の企業名は非公表ですが、今回のリリースより30社ほどへの導入を予定しています。

TC：「すむたす買取 AGENT」は利用無料とのことですが、マネタイズの仕組みを教えてください。
すむたす：「すむたす買取エージェント」経由で市場価格よりも安価に買取をした物件をリフォームやリノベーションを加えて再販します。この際の買取価格と再販売上の差分がすむたすの利益となります。なお、買取が成立した場合には、すむたすから仲介会社に紹介料を支払います。

TC：資金調達による開発力の強化について、具体的に進める内容を教えてください。
すむたす：大きくは3つの方向性を考えております。優先順位順に、税理士や弁護士向けのB向けサービス開発、既存のポータルサイトとは異なる特色を持つ物件ポータルサイトの開発、「すむたす買取」の対象エリア拡大、取扱物件の拡充となります。対象エリアについては現在の都内対象から首都圏や地方展開を、取り扱い物件については現在マンション対象から戸建てや土地の取扱を目指します。